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年报|碧桂园服务商誉骤增 新业务拖累毛利率下滑

【2020-03-19】

杏鑫网财经讯 3月18日港股物业龙头碧桂园服务发布2019年全年业绩报告。报告期内,集团营业收入由2018年的46.75亿元增至96.45亿元,增幅约106.3%。剔除三供一业因素后增幅约为73.9%;净利润由2018年的9.34亿元增至17.18亿元,增幅约83.9%,剔除三供一业因素后增幅约为89.4%。


但2019年毛利率由2018年的37.7%下降6.1个百分点至约31.6%。剔除三供一业因素后,约下降1.8个百分点至约35.9%。值得注意的是,这是碧桂园服务首次单独披露三供一业部分业务数据。


营收增速创新高  首次单独披露“三供一业”业务


背靠龙头房企碧桂园,碧桂园服务在中指院公布的2019年物业百强榜中位列第三。目前项目分布在国内31个省、市及自治区,重点覆盖包括大湾区、长三角、长江中游及京津冀的四大经济发达城市群。


2019年碧桂园服务实现营业收入由2018年的46.75亿元增至96.45亿元,增幅约106.3%。同期净利润由2018年的9.34亿元增至17.18亿元,增幅约83.9%。


根据Wind数据,2016-2019年碧桂园服务营收增速分别为41.12%、32.31%、49.77%、106.29%,可以看到2019年是碧桂园服务营收增速最高的一年。作为一家市值高达615亿元的物业股,碧桂园服务去年营业收入排在25家已上市物业公司的第三位,2019年能够营收翻番实属不易。



不过,根据碧桂园服务公布的财报数据显示,营业收入能够实现如此高速增长,“三供一业”业务功不可没。“三供一业”指的是中央企业的物业管理服务和供热业务。


2018年7月碧桂园服务发布公告,公司拟出资4亿元,洲际海峡能源投资(北京)有限公司出资1亿元,分别认购共同合资公司80%及20%的股权。目的为投资承接合作中央企业的“三供一业”改革物业管理及增值服务。合资公司成立后将成为碧桂园服务的附属公司并纳入集团财务报表。


2019年中报显示该项目基本完成组织架构及管理团队的搭建,期内接管了部分物业管理及供热业务,合计产生收入约65.2百万元。到了2019年年末,该项目已完成11个省53个城市的955个项目的承接协议签订。


其中,已实现接管物业管理项目的收费管理面积约为84.9百万平方米,年内产生收入约为525.2百万元;已实现接管的供热业务的收费管理面积约为40.8百万平方米,年内产生收入约为990.2百万元。“三供一业”收入占2019年总营业收入的15.71%。



这是碧桂园服务首次单独披露“三供一业”业务数据。若剔除该部分业务收入,碧桂园服务的营业收入增速将下降为73.9%。从财报上看,常规的物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的营收增速分别为68.83%、79.76%、107.37%。由于基础的物业管理服务贡献收入约7成,公司整体营收在剔除上述业务后将与中报增速持平。


毛利率降低6个百分点


剔除三供一业因素净利润后增幅约为89.4%,甚至比剔除之前整体83.9%的增幅还高。这说明“三供一业”带来了大规模营收增长的同时,却没有带来相应规模的利润。


集团年内毛利由2018年同期约1761.6百万元增至约3052.2百万元,增幅约73.3%。毛利率则由2018年同期约37.7%下降6.1个百分点至31.6%。剔除“三供一业”业务分部因素后,毛利率则由2018年同期约37.7%下降1.8个百分点至35.9%。



从分部业务来看,除去其他服务毛利率呈现大幅增长以外,其他大部分业务毛利率均略有下滑:物业管理服务下滑1.7个百分点、非业主增值服务下滑约7个百分点,社区增值服务保持稳定。但是其他业务占营收比例仅0.26%,毛利率影响几乎可以忽略不计。


公司表示,非业主增值服务毛利率下降主要是由于提供售前业务管理的谘询服务单个案场服务费收入下降;以及毛利率偏低的业务包括交付前开荒清洁及其他服务收入有所增长。此次疫情冲击之下,案场服务收入或将在2020年一季度继续下滑。


此外,“三供一业”低毛利业务并表也使得公司综合毛利率下滑。“三供一业”业务分部中物业管理服务的毛利率为13.4%,远低于正常物业管理服务水平,供热服务毛利率更是低至6.0%。


碧桂园服务解释称,物业管理服务毛利率低于集团的平均水平主要是由于“三供一业”业务中的物业管理服务对象大多为国企小区且小区成立时间早,物业管理服务收费单价低所致;且该业务所管物业的设备老旧,设施维护成本占比高于集团。供热服务毛利率略低于行业平均水平,主要是受制于国企背景,供热服务水平高于市场水平所致成本支出较高。


受毛利率影响,2019年碧桂园服务净利率由2018年同期的20.0%下降2.2个百分点至17.8%。剔除58.3百万元所得税回拨及“三供一业”业务分部因素后,净利率则由2018年同期的18.9%上升1.7个百分点至20.6%。


2019年继续并购  账面商誉逾12亿


财报显示,2019年依然是碧桂园服务的并购大年。


7月公司花费3.75亿元收购港联不动产100%股权;9月花费1.73亿元收购嘉凯城物业100%股权;以及向第三方收购的若干其他物业公司共花费4.53亿元。上述收购共花费现金约9.88亿元。



而在2018年底,碧桂园服务曾以总代价6.76亿元收购了五间物业管理公司,包括北京盛世物业的70%股权、成都佳祥物业管理的100%股权、成都清华逸家物业管理的100%股权、南昌市洁佳物业的100%股权、上海睿靖实业的100%股权。


连续的并购导致商誉走高。截止2019年末,碧桂园服务上面商誉净值为12.2亿元。其中包括2018年并购增加的5.05亿元,2019年并购增加的7.12亿元。而在2017年末,碧桂园服务账面商誉仅257万元。



物业管理规模为王,并购的好处在于能够减少母公司依赖。截至2019年底,碧桂园服务通过合同取得的拓展面积中,一二线占比19.2%,三四线占比80.8%。2019年新增并购的7家公司增加了4000万平方米的管理面积。


2019年,由碧桂园集团开发的物业及独立第三方开发的物业所获得收入占比分别为74.8%、25.2%;2018年这一数据为88.6%、11.4%;2017年为92.3%、7.7%,第三方项目产生的收入占比逐渐提高。同时,来自碧桂园及其附属公司的收入占公司收入的比例为13.2%(2018年16.8%)。


截止2019年末,碧桂园服务的收费管理面积为276.1百万平方米,较去年增加94.6百万平方米;合约面积为684.7百万平方米,较去年增加179.7百万平方米。另外,“三供一业”物业服务的收费管理面积及合同管理面积均为84.9百万平方米。


值得注意的是,尽管连续的并购导致碧桂园服务投资活动现金流出,但是截止2019年末公司账上银行存款和现金总额(包括受限银行存款)高达69.3亿元,较上年同期增加30.5亿元。公司现金流充裕导致财务收入净额较上年同比增长70.8%,与此同时资产负债率也较上年下降4个百分点。


而碧桂园服务执行董事、总经理李长江则在业绩发布会上表示,目前行业物业分散,集中度还比较低,从近期的市场反应来看,疫情过后收并购的机会似乎来得更早、更多。碧桂园目前的现金量,在没有遇到超级标的时,是可以达成收购目标的。除非出现超大型标的,否则我们的现金不会不够。言下之意,未来并购或仍将继续。


此外,针对疫情他表示,每天防疫开支在50万以上。由于接触式的入户服务我们没有办法做,比如到业主家里去做增值服务;以及在资产打理方面,比如像二手楼交易方面的影响非常大,导致交易量级很小,同往年同期相比下降应该是90%多。







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