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恒大减“负”

【2020-04-02】

在2019年度业绩发布会上,恒大集团董事会主席许家印宣布,从2020年开始转变发展方式,全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。这彰显了恒大用最大力度降负债的决心。


年报发布季,“碧万恒融”中最后一个出场的恒大,用几组数字和几个关键词为未来三年的发展定下了基调。


下决心从“三高一低”到“三低一高”


在3月31日下午举行的2019年度业绩发布会上,恒大集团董事会主席许家印正式宣布:“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。”


如何降负债?许家印表示,销售规模高速增长、实现土储负增长,就是为了降负债。早在2017年,恒大就提出从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。在当年年中业绩会上,恒大首席财务官潘大荣曾表示,“到2017年年末恒大资产负债率将下降到67%左右,2018年末下降到60%左右,2019年末下降到55%左右。”


如今,在新的发展周期,恒大启动新的一轮降负债,背靠丰富优质低成本的土地储备,并借助强大的销售能力,恒大的减“负”令人期待。


一增一减,下降1500亿元负债


年报显示,截至2019年底,恒大资产负债率为77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。


通过高增长降负债,恒大的逻辑其实很简单,只有通过高回款来丰厚经营性现金流,才能摆脱对于高负债的依赖。


许家印表示,“高增长”就是要实现销售高速增长,今年要实现销售8000亿元,到2022年要实现销售1万亿元;“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右;而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。


2020年,在新冠肺炎疫情影响之下,房地产行业在一季度的销售受到重大影响,而在制定新目标上,各大房企都显得保守与谨慎,特别是TOP10房企,预计销售额同比增速多低于10%。


恒大此前对外披露的2020年销售目标是6500亿元,而此次8000亿元,许家印称是“内部目标”,但是33%的预期增速实属罕见。


许家印的底气何在?按照他的说法,恒大有丰厚的土地储备以及强大的销售能力。


恒大集团董事会副主席、总裁夏海钧表示,恒大抓住了中国房地产的黄金20年,储备了中国房地产企业最多、最优质的土地储备,为未来三年高增长、控规模、降负债打下了坚实的基础。


据介绍,截至2019年底,恒大土地储备面积接近3亿平方米,土地原值5273亿元,平均地价1800元/平方米,其中一二线城市项目土地原值占比66%,三线城市占比33%。


有了粮仓,需要卖出去才能形成回款和现金流。众所周知,疫情之下,房企普遍的日子不好过,不过恒大开启的“网上销售”如火如荼。效果如何?据恒大披露,今年一季度销售1465亿元,同比增长23%,销售回款1133亿元,同比增长55%。恒大表示,刷新该企业一季度销售及回款最高历史纪录。


许家印称,“2018年、2019年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿元,回款按7000亿元计算,就会增加2500亿元的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿元的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”


2020年利润目标500亿-600亿元


在业绩发布会上,利润也是被问及较多的关键词之一。


年报显示,2019年,恒大实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;核心利润408.2亿元,同比下降48%。


对此,许家印称,2019年,恒大把清尾的、打折比较大的、毛利率比较低的项目结转了。“为什么要这么做?”许家印解释说,“因为我们对恒大战略投资者约定的回报已经达到了。”


夏海钧详细解释了利润调整的问题,“我们在A股上市以前没有任何对赌协议,主要是对利润做了一个预测,已经超额完成了对投资者预测的经营目标。在2019年,我们有意识地减低利润组合,如果实现多了,这对以后完成目标有压力。”


对于2020年的利润预期,夏海钧透露为500亿-600亿元,“我们已售未结转的还有4500亿元,再卖1500亿元交付结转就可以完成全年6000亿元的经营目标,如果按照10%的净利率计算,能实现600亿元的净利润,恒大明年实现这个目标没问题。”


“如果按照对内8000亿元的销售目标,公司的利润、成长性可能会更好。”夏海钧补充说。


今年受疫情影响,恒大率先在全国开启打折促销活动,这是否会影响未来的毛利率、净利率?夏海钧表示,恒大最大的优势就是拥有充足的土地储备,共达近3亿平方米,百分之六七十的土地储备在一二线城市,楼面价只有1800元/平方米,“这是中国任何一个地产商都没有的,这为我们未来几年实现高利润打下了坚实的基础”。


年报显示,恒大在2018年的平均销售价格是10515元/平方米,2019年是10281元/平方米。


夏海钧也对恒大的盈利水平进行了测算:目前恒大的土地成本是1800元/平方米,建安成本包括精装修3800元/平方米,综合成本是6100元/平方米,按照2019年清尾的价格8100元/平方米计算,恒大毛利率是30%,净利率是10%。“恒大起码在未来几年时间可以确保这种盈利水平,我们的最大优势就是土储,面粉已经在口袋里,做面包当然有清晰的定价。”







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