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保利地产拿地均价同比下降 销售与融创差距增至

【2020-04-16】

财经 4月16日消息,在今日保利地产的业绩说明会上,有投资者提问保利与融创销售规模差距的问题。对此,董事会秘书黄海简短回应称:“公司会根据市场情况和自身资源储备,力争优于行业平均增速”。


2017年,保利地产提出“重回前三”的目标,但当年融创凭借3620.1亿的销售额一举超越保利,2018年两家公司的销售额差距进一步增至600亿。2019年融创合同销售额为5562.1亿元,与保利差距再次拉大逼近千亿。


保利地产4月15日晚发布年度报告,公司2019年实现营收2359.34亿元,同比增加21.29%,归母净利润279.59亿元,同比增加47.90%。


2019年,保利地产实现签约金额4618.48亿元,同比增长14.09%,签约面积3123.12万平方米,同比增长12.91%。以此推算,2019年保利销售均价为14788元/平方米,较2018年销售均价为14635元/平方米略有增加。


保利地产销售均价上升的同时,拿地成本则在下降。对比2018年,2019年保利的拓展成本和新增容积率面积都低于往年水平。2019年保利地产拓展项目127个,新增容积率面积2680万平方米,拓展成本1555亿元。


但相对慎重的拿地带来了更高的土地质量。2019年保利拿地平均楼面地价从2018年的6184元/平方米降至5802元/平方米,拓展溢价率仅为14%,新拓权益比提升至71%。


销售均价和拿地均价的“一涨一跌”,将有利于公司未来毛利率的提升。保利地产在年报中指出,得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升,公司毛利率提升2.48个百分点至34.97%,其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%。


副总经理潘志华在业绩会上介绍称,2020年公司将保持稳定的拓展规模,根据经营现金流安排前紧后松进行拓展,区域方面将继续聚焦于中心城市及重点城市群。现阶段土地价格受宽松的资金面影响偏高,公司将坚持战略定力及投资标准进行拓展决策。


财报显示,公司土地储备近8200万平方米;2019年公司38个核心城市销售占比达77%,其中在珠三角及长三角签约销售达千亿规模。


值得注意的是,疫情期间,保利地产依然在逆市中拿地。克而瑞数据显示,十强房企中,一季度仅保利、华润置地、世茂拿地金额同比上涨。根据中信证券报告数据,保利在第一季度单季度权益地价达到281亿元,同比增长接近200%。


2019年保利地产降杠杆效果也颇为显著。截至报告期末,公司资产负债率为77.79%,较年初降低0.18个百分点;净负债率为56.91%,同比大幅降低23.64个百分点。


保利地产净负债率得以大幅降低的原因,一方面在于公司销售回款的加快。2019年保利地产累计实现销售回笼资金4312亿元,回笼率较2018年提升5个百分点至93%。保利的经营活动现金流净额已经连续两年为正,2019年为391.55亿,比2018年同比增加272.62亿。


另一方面,从现金流量表可以看到,保利地产2019年取得的借款金额为1024亿,较2018年的1398亿减少374亿,同时偿还债务金额983亿,较2018年的828亿增加95亿,这使得公司净增贷款有所减少,筹资活动现金流净额由正转负,2019年为-28.35亿,2018年同期为464.98亿,同比减少493.32亿。


截至报告期末,保利地产有息负债为2700.49亿元,有息负债综合成本约4.95%,同比降低0.08个百分点,在业内处于较低水平。货币资金近1400亿元,是短期借款及一年内到期债务的2.1倍,短债偿债压力较小。


关于疫情对公司一季度的影响,保利方面也有所回应。管理层称,目前公司项目销售基本恢复去年平均水平的8-9成。房地产的销售已于预收款中有所体现,公司将按照项目施工进度推进竣工结算。在商业板块出租业方面,公司在各地方影响有所差异,目前商业平均已经恢复至疫情前5成左右的水平,广佛区域恢复至八成以上。







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