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滨江集团:土地储备不充足 地价成本大幅提高

【2020-05-09】

自1998年房改后,在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中,房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今,站在16万亿体量的基础上,“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标,在持续的调控及调整中,行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说,深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。


目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,财经从中甄选出100家主流房地产开发商,并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2020财经上市房企价值榜TOP50”。


杭州滨江房产集团股份有限公司成立于1992年,中国房地产企业50强,长三角房地产领军企业。2018 年来,滨江集团明确聚焦战略,公司核心业务明确“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、关注粤港澳和中西部”,同时不断提升产品标准化程度,强化经营管理团队实力。滨江集团位于此次“2020财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第34位,其中公司在综合规模方面表现一般,千亿规模已成头部房企的门槛;运营周转方面表现相对也不突出,位列36位;而盈利能力方面在TOP50中表现较好,进入前十;且滨江集团的财务表现中规中矩,整体融资成本可控,位列第26位。


综合规模:土地储备不充足


据克而瑞及公司公告数据,滨江集团在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为503.7、1120.6、2500亿元,在TOP50房企中分别位列第25、26、44位,头部效应不算明显。滨江集团销售额在2019年突破千亿门槛,但在全行业的排名仍只在31位。


滨江集团拿地力度不低但拿地面积不高,但拿地成本较高,全年拿地面积是销售面积0.7倍,整体的土地储备池子有所减少,因此公司的土地储备面积并不算特别充裕。由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差,因此,多数房企2019年的业绩收入反应的是前两年的销售情况,滨江集团营收为249.55亿元,同比增速达到18.18%,在此前几年行业大牛市的背景下,这一增速明显落后此前更高的销售增速。



截止2019年末,公司的总资产和净资产分别达1296.25亿元、224.12亿元,净资产规模在所有TOP50房企中仅位列第44位。


运营周转:拿地成本大幅上升 结转效率低


滨江集团2019年拿地金额为503.7亿元,拿地面积为295万㎡,同比微增,相较于销售面积而言,拿地力度有所下降。拿地均价约为17052元/平米,较上年的12141元/平米明显上涨。滨江集团全年销售面积为422.8万㎡,销售金额为1120.6亿元,同比增长31.82%,这一增速在TOP50名单中较为靠前,这在很大程度上提升了滨江集团在这一领域的得分情况,全年销售均价与拿地均价之比为1.55。总体看,全年的拿地面明显小于销售面积且土地成本较高,整体土地储备有所减少。


结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数,主要包括土储货值及已售未结算的存货。滨江集团收入储备倍数为12.35(参照的是2019年收入),基本与主流房企数据均值相仿,而公司该数值2018年为7.8。这主要是由于公司整体的结转效率较低所致,账面预收账款也大幅增加。



滨江集团的存货周转率表现波动较大且不高,近十年来在0.2-0.5左右波动,由于2019年结算增速不高,存货周转率由2018年的0.35进一步降低至0.23。


盈利能力:股利支付率有待提高


滨江集团近年来营收及利润增速起伏较大,2018年归母净利润负增长29%,得益于低基数及去年的项目结转,全年业绩增速较快。2019年滨江集团销售毛利率为35.1%、销售净利率15.92%,净资产收益率(加权ROE)为10.22%,各项盈利指标处在TOP50房企的中游。此外,公司的三费率连续3年增长至7.4%,其中财务费用率达到3.6%。



在千亿规模左右的几家房企中,滨江集团的加权ROE表现一般,比蓝光发展、荣盛发展、雅居乐都要低一些,这跟滨江集团的周转率不高有关系。不过,值得注意的是,尽管滨江集团2019的ROE水平较上年有所提高,但近十年整体呈现出逐渐下滑的趋势。与此同时,滨江集团2019年的股利支付率有所走高,至25.18%,而前些年的支付率都只有15%左右的水平,公司分红力度较头部房企仍有差距。


财务:资产负债率连续三年走高


滨江集团2019年平均融资成本较2018年有所改善,达到5.6%的水平,大幅低于TOP50房企平均融资成本均值6.35%,融资成本优势显著,已接近央企水平,2020年的融资成本计划要再下降0.2%。


目前滨江集团账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有120.17亿元,短期债务为80.25亿元,长期债务为215亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,滨江集团短期偿债压力指数(短期债务/账面资金)为0.67,低于TOP50房企数据均值0.78。



截止2019年底,滨江集团净负债率为78.1%,在TOP50中位列第18低位,与TOP50房企的均值81.23%接近,与蓝光、远洋处于同一水平,但资产负债率连续4年走高至82.7的水平。公司账面债务较去年上升21.4%,财务成本也上涨37.1%,且公司整体的土地储备57.3%集中在杭州市内,而浙江省内非杭州的城市包括嘉兴、温州、 金华、湖州等经济基础扎实的二三线城市占比 25.8%,整体的风险可控。







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