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百事2:合作拿地权益比低 周转率持续下降

【2020-05-09】

自1998年房改后,在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中,房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今,站在16万亿体量的基础上,“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标,在持续的调控及调整中,行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说,深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。


目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,财经从中甄选出100家主流房地产开发商,并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2020财经上市房企价值榜TOP50”。


百事2是根植于浙江省的综合型房地产开发商,主要专注于住宅物业开发及商业和综合用途物业的开发、运营及管理。有着23年的开发经验,已成为浙江省领先的综合型房地产开发商,并进军长三角地区及主要枢纽城市,同时也树立了开发物业杭派精工的鲜明品牌形象。百事2位于此次“2020财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第46位,其中公司在综合规模方面表现落后,现如今千亿规模已成头部房企的门槛;运营周转方面表现相对较好,位列17位;而盈利能力方面在TOP50中表现中上游,位列16位;且百事2的财务表现较为一般,较高的融资成本与资产负债率拉低公司整体的财务稳健性。


综合规模:大力合作拿地 权益比低


据克而瑞及公司公告数据,百事2在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为295、450.8、2457亿元,在TOP50房企中分别位列第34、43、45位。百事2销售额从2016年的行业第100位,逐渐提升至2019年的第79位,综合规模处在弱势地位。


百事2主要通过合作方式拿地,权益比例低,近几年的全口径拿地力度较大,且拿地面积明显高于销售面积,整体的土地储备池子持续扩张。由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差,因此,多数房企2019年的业绩收入反应的是前两年的销售情况,百事2营收为96.24亿元,同比增速仅为16.16%,在此前2016-2018复合增长率为55.5%的背景下,这一增速表现明显不及预期。


截止2019年末,公司的总资产和净资产分别达672.87亿元、107.35亿元,净资产规模在所有TOP50房企中仅位列第49位。


运营周转:存货周转率持续滑坡


百事2,2019年拿地金额为294.92亿元,拿地面积为474万㎡,同比大幅增长,相较于销售面积而言,拿地力度明显较强。拿地均价约为6222元/平米,较上年的7007元/平米略有下降。百事2全年销售面积为246.22万㎡,销售金额为450.8亿元,同比增长13.84%,这一增速在TOP50名单中较为靠后,这在一定程度上拉低了百事2在这一领域的得分情况,全年销售均价与拿地均价之比为2.94。总体看,全年的拿地面大幅超过销售面积,整体土地储备持续扩增,但拿地权益比依然很低。


百事2

结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数,主要包括土储货值及已售未结算的存货。百事2收入储备倍数为28.4(参照的是2019年收入),大幅超过主流房企数据均值水平,而公司该数值2018年为16.5。百事2的存货周转率表现波动较大且逐渐走低,近4年来从0.58下降至2019年的0.2,结算周转效率慢,加上持续拿地增加土储,百事2在增加储备的同时,自然也降低了周转效率。


百事2

盈利能力:利润增速持续滑坡


百事2近年来营收及利润增速起伏较大,在过往几年销售持续维持高增长的背景下,归母净利润增速持续滑坡,从2016年的968.85%下滑至2019年的7.09%。但利润率表现一直尚可,2019年百事2销售毛利率为32.16%、销售净利率23.45%,最终靠着较高的利润率水平,使得净资产收益率(加权ROE)达到41.58%,各项盈利指标处在TOP50房企的中上游。


在规模相近的几家房企中,百事2的加权ROE表现较好,比宝龙地产、金融街、朗诗地产等都要高一些。不过,值得注意的是,这是百事2近3年来最低的ROE水平。与此同时,百事2近些年的股利支付率为30.99%,略低于TOP50房企的平均水平。


财务:融资成本维持在高位


百事22019年总融资成本约为8.42%,相对保持稳定,大幅高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%,近年来百事2在资产负债率、净负债率并不算高企的情况下,融资成本一直高高在上,这或和公司存货过多而蕴含的资产风险有关系。


目前百事2账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有95.7亿元,短期债务为55.4亿元,长期债务为93.08亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,百事2短期偿债压力指数(短期债务/账面资金)为0.58,低于TOP50房企数据均值0.78。


截止2019年底,百事2净负债率为68.8%,在TOP50中位列第25低位,低于均值81.23%,与融信中国、旭辉集团处于同一水平,但资产负债率达到84.05%的较高水平。得益于IPO和滚存利润的提升, EBITDA利息偿还倍数保持稳定,资本负债率从2018年64%下降到61%。

 







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