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百事2:补土储压力大 高负债率下的高ROE

【2020-05-09】

自1998年房改后,在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中,房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今,站在16万亿体量的基础上,“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标,在持续的调控及调整中,行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说,深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。


目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,财经从中甄选出100家主流房地产开发商,并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2020财经上市房企价值榜TOP50”。


百事2成立于 1993 年在浙江温州起家,早期聚焦于浙江及江苏 的地产开发项目,2015年走出江浙,开始向长三角扩张,后拓展至 全国各地,当前布局覆盖长三角,中西部,海峡西岸,环渤海及珠 三角五大战略性经济区。百事2位于此次“2020财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第36位,其中公司在综合规模方面表现一般,千亿规模已成头部房企的门槛;运营周转方面表现相对一般,位列30位;而盈利能力方面在TOP50中表现中游,位列28位;且百事2的财务表现较为一般,较高的融资成本与资产负债率拉低公司整体的财务稳健性。


综合规模:净资产规模小 资产负债率高


据克而瑞及公司公告数据,百事2在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为764、1525、4433亿元,在TOP50房企中分别位列第17、19、24位,头部效应不算明显。百事2销售额从2017年的行业第25位,2018年突破千亿规模,逐渐提升至2019年的第19位。


百事2拿地节奏有所放缓,2019年拿地面积同比下降,但与当期销售面积接近,整体的土地储备池子大致保持稳定,加上销售增速较快,公司的土地储备面积并不算特别充裕。由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差,因此,多数房企2019年的业绩收入反应的是前两年的销售情况,百事2营收为566.55亿元,同比增速达到87.46%,在此前几年行业大牛市的背景下,这一增速表现不足为奇。


百事2

截止2019年末,公司的总资产和净资产分别达2245.2亿元、208亿元,净资产规模在所有TOP50房企中仅位列第45位。


运营周转:销售高速增长 土地储备告急


百事22019年拿地金额为764亿元,拿地面积为1660万㎡,同比明显减少,相较于销售面积而言,拿地力度较为合理,整体土储面积保持稳定。拿地均价约为4607元/平米,较上年的2896元/平米明显上涨。百事2全年销售面积为1485.1万㎡,销售金额为1525亿元,同比增长50.2%,这一增速在TOP50名单中较为靠前,这在很大程度上提升了百事2在这一领域的得分情况,全年销售均价与拿地均价之比为2.23。总体看,全年的拿地面与销售面积相近,整体土地储备变化较小,但土地成本有所上升。


结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数,主要包括土储货值及已售未结算的存货。百事2收入储备倍数为12.38(参照的是2019年收入),基本与主流房企数据均值相仿,而公司该数值2018年为20.61。


百事2

百事2的存货周转率上市后有所提高,近几年来在0.2-0.4左右,由于2019年结算增速较大,存货周转率由2018年的0.28回升至0.37。


盈利能力:高负债率下的高ROE


百事2近年来营收及利润增速较快,连续三年归母利润快速增长,得益于去年的项目集中结转,全年业绩增速较快,但利润率表现一直差强人意。2019年百事2销售毛利率为23.27%、销售净利率11.04%,最终靠着高企的资产负债率,使得净资产收益率(加权ROE)达到67.81%,各项盈利指标处在TOP50房企的中游。


在千亿规模左右的几家房企中,百事2的加权ROE表现凸出,比金科股份、中国金茂、融信中国等都要低一些,这跟百事2的高资产负债有关系。不过,值得注意的是,这一ROE水平较2018年确实大幅下滑的。与此同时,百事2近些年的股利支付率达到了40.26%,超过TOP50房企均值。


财务:融资成本依然高企


百事22019年平均融资成本较2018年有所下降,但仍高达9.4%的水平,大幅高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%,近年来百事2一直有着资产负债率、融资成本双高的形象,上市前突击改善净负债率,但资产负债率却依超过90%。2018年数据显示,百事2平均融资成本也约为9.9%。


目前百事2账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有264.95亿元,短期债务为215.03亿元,长期债务为186.78亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,百事2短期偿债压力指数(短期债务/账面资金)为0.81,高于TOP50房企数据均值0.78。


百事2

截止2019年底,百事2净负债率为65.6%,在TOP50中位列第20低位,低于均值81.23%,与龙光地产、时代中国等处于同一水平,但资产负债率达到90.7%的高水平。公司整体的土地储备多数分布在三四线城市,存在一定的风险。

 







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