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[价值榜]朗诗地产:销售增速放缓至个位数 融资成本高

【2020-05-11】

自1998年房改后,在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中,房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今,站在16万亿体量的基础上,“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标,在持续的调控及调整中,行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说,深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。


目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,财经从中甄选出100家主流房地产开发商,并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2020财经上市房企价值榜TOP50”


朗诗从2001年开展业务,以南京为总据点,辐射至其他长三角地区的城市。公司是绿色住宅发展商的先驱者,把德国绿色建筑技术引入中国,其后融合了智能家居及大数据分析,发展出特有的绿色智能家居产品系列。朗诗品牌以高质量见称,成功打入长三角等经济较强的地区。其后更成功打入美国市场,在东西岸主要城市竖立“LANDSEA HOMES”品牌。朗诗地产位于此次“2020财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第44位,其中公司在综合规模方面表现靠后,如今千亿规模都已成头部房企的门槛;运营周转方面表现相对较好,位列6位;而盈利能力方面在TOP50中表现中下游,位列40位;且朗诗地产的财务表现较好,低杠杆率提升了公司整体的财务稳健性。


综合规模:销售排名明显滑落


据克而瑞及公司公告数据,朗诗地产在2019年的销售金额、土储货值分别为227.3、405、3192亿元,在TOP50房企中分别位列第44、40位,头部效应不算明显。克而瑞数据显示,朗诗地产销售额从2017年的行业第66位,逐渐滑落至2019年的第88位。


朗诗地产拿地节奏把握的较好,2019年的拿地面积快速增长,且拿地面积稍高于销售面积,整体的土地储备池子大致保持稳定增长,因此公司的土地储备面积相对充裕。由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差,因此,多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况,朗诗地产营收为85.59亿元,同比增速达到15.11%,在此前几年行业大牛市的背景下,这一增速表现不算突出。


截止2019年末,公司的总资产和净资产分别达258亿元、61.04亿元,净资产规模在所有TOP50房企中仅位列最后一位。


运营周转:销售增速放缓


朗诗地产2019年拿地面积为283.8万㎡,同比大幅增加,相较于销售面积而言,拿地力度有所提高。朗诗地产全年销售面积为234万㎡,销售金额为405亿元,同比增长6.22%,这一增速在TOP50名单中靠后,这在很大程度上拉低了朗诗地产在这一领域的得分情况。总体看,全年的拿地面与销售面积相近,整体土地储备稳中有增。


结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数,主要包括土储货值及已售未结算的存货。朗诗地产收入储备倍数为37(参照的是2019年收入),大幅超出主流房企数据均值,而公司该数值2018年为16。截至2019年12月31日,朗诗项目储备总建筑面积达1844.5万平方米,按权益计算,应占项目储备建面为500.8万平方米,整体平均权益占比27.2%,小股操盘模式特征凸显。


朗诗地产的存货周转率表现波动较大,近十年来在0 -0.7左右波动,由于2019年结算增速较大,存货周转率由2018年的0.63回升至0.7。


盈利能力:利润增速起伏大


朗诗地产近年来营收及利润增速起伏较大,2019年营收增速为15.11%,较上年的21.61%有所下降,全年归母净利润11.72,同比增长仅5.32%。但利润率表现较好,2019年朗诗地产销售毛利率为28.26%、销售净利率17.5%,最终靠着较高的利润率,使得净资产收益率(加权ROE)达到24.21%,各项盈利指标处在TOP50房企的中游。


在相近规模左右的几家房企中,朗诗地产的加权ROE表现一般,比德信中国要低一些而比金融街要高,这跟朗诗地产的杠杆率较低有关系。不过,值得注意的是,朗诗地产近十年来的ROE水平较为稳定。与此同时,朗诗地产2019年的股利支付率有所走高至29.6%,而2014-2018年的支付率都只有20%左右的水平。


财务: 杠杆率低


朗诗地产2019年平均融资成不低,简单估算达到7.4%的水平,大幅高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%,近年来朗诗地产一直有着资产负债率、净负债率均较为合理的形象。目前朗诗地产账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有47.6亿元,短期债务为22.44亿元,长期债务为46.17亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,朗诗地产短期偿债压力指数(短期债务/账面资金)为0.4,低于TOP50房企数据均值0.78。


截止2019年底,朗诗地产净负债率为40.2%,在TOP50中位列第8低位,大幅低于均值81.23%,与深圳控股、万科等处于同一水平,但资产负债率达到76.38%的水平,公司整体杠杆率较低,整体财务风险可控。







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