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深圳光明,全国房价的逆行者

【2020-05-22】

最让深圳购房者难受的是,真心觉得光明区太贵了,却又找不到更好的选择。

不久前,光明部分二手房挂上7万元/平,让见过大风大浪的老深圳人都吓了一跳,曾经养鸽养牛的郊区都要直逼福田、南山了。

深圳光明,全国房价的逆行者

(部分网站还能看到8万/平的光明二手房)

7万元+/平的光明贵吗?当然,简直贵得离谱!但以后只会更贵。在购房这件事上,很多人没有想明白的是,三年限售早就不允许人们用眼前的价格来判断性价比,房价里都透支着未来。

幸运的是,二手房的风掀不起巨浪,被限制备案价的新房才是光明的主战场。如何在激烈的竞争里抓住新房机会,才是光明购房者现在最该关心的事。

别被二手房高价吓到

5字头的新房不香吗?

在深圳,怀揣投资梦想的刚需们,很难不关注到宝安和光明。

对于刚需们来说,市场并没有太多选择。如果还有新房情结,那更加无法摆脱“光明到底值不值”和“不买光明还能买哪里”的纠结。

前段时间,光明热门片区有二手房挂上了7万元/平,有点飘了,南山西丽、福田梅林等片区的均价也不过7、8万元/平。

深圳光明,全国房价的逆行者

对刚需们来说,用逼近7万元/平的价格买入光明,确实不划算。但是因此放弃光明,那就大错特错了。

从实际成交数据来看,7万元+/平只是光明个别项目的二手挂牌价,二手价格纯靠业主个人喜好,不代表市场会照单全收。从成交套数来看,在光明这样的新区,二手房占比并不大,新房才是购房者的主战场。

深圳光明,全国房价的逆行者

更重要的是,按照光明区今年3月最新入市的住宅项目来看,备案价还没超过5万元/平,与攀上7万元/平的二手房拉开了诱人的价差。

去年年底入市的龙光玖龙台二期,备案价4.8万元/平,加上4500元/平的装修,实际均价也就5.25万/平。光明的核心地段配套加上蓄客多时,售罄不足为奇;

但今年3月入市的乐府花园,备案均价4.7万元/平,因为产品稍差一些,开盘并不理想,市场没有买账。

购房者的钱也不是大风刮来的,一昧炒高房价只是赚个噱头,真正吸引购房者的还是那些有利润空间的新房项目。

购房者真正需要思考的,不是吐槽光明到底值不值7万元/平,而是出现这个令人瞠目的价格,背后的动力到底是什么?是深圳业主的异想天开,还是市场的真实趋势。

未来相当长的时间

光明都是刚需的宝地

人们不得不承认,从定位和规划落地的情况来看,光明的底气确实很足。

从光明区正式成立以来,深圳每次有重大规划动态,光明都以“世界一流科学城和深圳北部中心”的身份摆上桌面,俨然官方钦点的未来之星,承载着深圳科创新中心的重任。

深圳光明,全国房价的逆行者

上有政策福利,下有产业支持,交通、教育和医疗配套更是落地神速,这样举全深圳之力建设的重点新区,很难不成为高起点、高速度和高房价的“三高”片区。

深圳光明,全国房价的逆行者

光明科学城规划面积99平方公里,发展定位为综合性国家科学中心、核心区原始创新和未来产业策源地,未来将打造以装置聚集区、光明中心区、产业转化区和科学城蓝绿活力环为核心的“一心两区、绿环萦绕”空间结构。

当然,光看纸面上的定位没有意义,光明更吸引人的是它规划落地的速度。尤其是成功吸引重点企业的入驻,同时带来产业和人口。

光明区2019年工作总结显示,全区规模以上工业企业达到1304家,国家高新技术企业达到1272家。引进大疆、联想、赢合科技等一批重点企业,年产值超百亿企业达到5家,本土上市公司达到21家。

很多人对产业规划没有概念,可以想想华为对坂田,松山湖的影响,那还仅仅是一家头部企业的影响力。如果说配套决定房子的价值,那定位规划就是决定了区域的价值。

通过片区规划引入大量资金,通过产业支持带来源源不断的人流,这些投入最终都会体现土地的价值上,对于购房者来说,最直观的就是房价的上涨。

例如凤凰城,2019年完成固定资产投资392亿元,投资额居全市重点片区首位。上个月被点名的二手房小区,今年要重点关注的新房,都集中在这片区域。

光明的房价确实已经水涨船高,但新区仍处于密集投入的上升期,这片土地的价值投资才刚刚开始。

《光明区2020年重大项目计划》透露,2020年光明区计划安排重大项目92个,总投资3213亿元,年度计划投资462.3亿元,同比增长18.9%。

此外,光明虽然重视产业,但并非只有产业。在生活配套上,近年来的成果也是比较满意的,购房者最关心的地铁也有阶段性的成果。

深圳光明,全国房价的逆行者

政府报告显示,目前6号线完成验收,13号线光明段启动土地整备,6号线支线南延段、13号线北延段也被纳入全市轨道交通四期规划调整。

光明自带刚需最想要的种种品质,既有远期投资的区域发展,也有眼前自住的生活配套,未来相当长的一段时间,都会是刚需聚集的热门片区。

积极买入光明几乎是没有争议的观点,技巧在于买哪里,怎么买。

刚需一定要抓住新房福利

对购房者来说,光明现在最大的缺点就是太贵了。

上个月,深圳住建局强调要整治二手房乱象,光明就是重点关注的片区之一。

深圳光明,全国房价的逆行者

此前网传某中介平台收到通知,不允许挂牌6.3万元/平以上的房源。现在来看,光明热门项目的房源确实明显减少,龙光玖龙台无房源,周边的总挂牌数量不超过10套,部分平台的挂牌价更是刚好卡点。

眼下的光明虽然前途大好,但绝对没有到可以闭眼买的程度,盲目乐观分分钟要高位站岗。乐府花园的开盘结果也在告诉市场,深圳购房者虽然出手爽快,但都是聪明钱。

光明现在的优势在于,土地干净,供应给力,新房还有限价约束。盯紧限价新房,比什么都强。

深圳光明,全国房价的逆行者

今年5月,光明又挂出三块宅地,其中,光明A608-0173宗地有可售商品房,还是“限价”宅地:普通商品住房最高销售均价为47500元/平方米(不含室内装修)。

无论是高价二手房被整治,还是新增宅地被限价,对于想要买入光明的人来说,都是不错的信号。

今年有置业打算的购房者,可以关注的项目基本都集中在光明中心区,看房的时候可以一并逛了。因为周边生活配套共享,所以下文主要介绍项目的特殊优势。

深圳光明,全国房价的逆行者

值得一提的是,这些项目的基本都处于深实验光明学校的小学学区内,虽然深实验光明学校初中部面向全区招生,但只要距离更近,入户时间更长,学位申请时也会更有优势。

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金融街

深圳光明,全国房价的逆行者

位置:位于光明区光明大道与科能路交汇处西北侧,距离在建地铁6号线“观光路站”约150米,与在建的地铁6号线“凤凰城站”也不算远,未来将与地铁13号线交汇。

基本情况:占地2.4万平,容积率4.5,包含1栋31层人才住房,6栋36-37层的超高层住宅及一所9班幼儿园。项目将配建社区商业、社康和菜市场等。

户型:网传共有4种户型,包括建面92-93平的3房,建面115平-125平的4房。(具体以开发商公示为准)

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网传户型图 左右滑动查看全部

教育配套:

小学:光明小学、东周小学、凤凰学校、深圳实验光明学校、光明区外国语学校;

初中:光明区外国语学校、凤凰学校、光明中学。

亮点:1、目前建设进度最快的项目,买入越早,在新房价格、学位申请方面越有优势;

2、紧邻地铁6号线观光路站,距离凤凰城站也很近,交通便利;

3、背面是商业乐府广场,一路之隔是龙光玖龙台,共享15万平的商业,配套丰富;

点评:目前消息是预计7、8月入市,大概率比沙井海岸城要更早一些,所以竞争会更加激烈,想要拿到一张光明的门票可要紧紧盯住了。

电建洺悦府

深圳光明,全国房价的逆行者

位置:位于光明区光明大道东侧、华裕路北侧,靠近在建6号线观光路站。

基本情况:占地面积1.8万平,容积率≤4.0,包含5栋31-33层的高层住宅(1栋为人才房)和1栋9班幼儿园。

教育配套:

小学:光明小学、东周小学、凤凰学校、深圳实验光明学校、光明区外国语学校;

初中:光明区外国语学校、凤凰学校、光明中学。

亮点:距离深圳实验光明学校最近,几乎一路之隔,在就近入学上有比较明显的优势。9年名校,想想都开心。

点评:该地块是去年6月深圳“土拍大战”上出让的宅地,进度神速。因为学位优势,电建洺悦府也是光明购房者的重点关注项目之一。

中海光明项目

深圳光明,全国房价的逆行者

位置:位于光明区观光路北侧、明政路南侧,靠近在建地铁6号线观光路站。

基本情况:项目占地面积约4.6万平,计容建筑面积约18.4万平,其中住宅17万平(人才房面积约4.2万平),自带1万平商业和一所9班幼儿园。

教育配套:

小学:光明小学、东周小学、凤凰学校、深圳实验光明学校、光明区外国语学校;

初中:光明区外国语学校、凤凰学校、光明中学。

亮点:目前项目资料比较少。相比其他几个项目,目前中海周边主要是光明大第、传麒山等次新房,居住氛围浓厚,环境更好。

宏发万悦山

深圳光明,全国房价的逆行者

位置:位于光明新区光明大道与华夏路交叉口东南侧,6号线观光站和光明大街站中间位置。

基本情况:总建面超过21万平,分四个地块,包括住宅、商业和写字楼等综合业态,自带2万平商业。

户型:有媒体消息称,一期主推建面89-115平户型(以开发商公示信息为准)

点评:宏发万悦山与金融街、电建和中海项目都有一定距离,恰好位于两个地铁站中心,交通不算便利,但胜在是光明中心的城市综合体,自带一定的流量。

(项目信息以官方公式为准)

今年值得“打新”的项目可不止润府四期和沙井海岸城,有购房计划的粉丝们,可以尽情参与这些万众瞩目的新盘,光明绝对是值得大家试试手气的地方。

“打新”的机会成本并不低,多参与也能提高中奖率。在竞争激烈的深圳,想要一套潜力新区的名校学区房,不广撒网,怎么可能捞到鱼呢?祝大家都能成功入股深圳。







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